Покупка квартиры в новостройке. На что стоит обратить внимание?
3 июня 2014
Покупать квартиру в строящемся доме выгодно, но можно ли верить рассказам застройщиков? Где легче обмануть покупателя?
Для любого продавца свой объект идеален. Для него важно реализовать предложение и забрать деньги. Застройщик так красиво может обмануть, что люди будут безрассудно и глупо верить. Но нельзя все слова воспринимать негативно, застройщик-собеседник возможно и сам верит в свои проекты. Не все предположения реализуются, поэтому нужно знать, как и где произойдут изменения. Какие существуют формы продажи?
В наше время законодательством предложены три схемы продажи от застройщика – договор о долевом участии (ДДУ), членство в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) или жилищные сертификаты. Последняя схема встречается очень редко, а первые две распространены.
ДДУ с законодательной и юридической стороны – безопасная схема, так как человек становится соинтестором продавца (застройщика), который несет обязательства перед клиентом по качеству и сроку сдачи строительного объекта. Важно, что договор проходит обязательную государственную регистрацию, что снижает двойную продажу одной квартиры. Договор долевого участия обязывает девелопера иметь в аренде или собственности землю, разрешение на проведение строительных работ, использовать полученные средства только на строительство запланированного объекта. Если объект не сдан во время, то дольщику выплачивается штраф (1 к 175 ставка рефинансирования ЦБ во время исполнения обязательств). Неустойку считают со дня сдачи до дня передачи объекта, указанного в договоре.
Пример: Квартиру по договору обещали сдать 23 числа – неустойка будет начисляться с 24. Дольщик оплатил 5 млн. рублей, застройщик оплатит за год по ставке рефинансирования 8%. Необходимо произвести соответствующие расчеты и требовать выплаты размером 834000 рублей. В действительности все не так радужно, как кажется на первый взгляд. Практика судов столичного региона показывает, что обманутые люди через суды получают около 50000 рублей. В суде учитывают обстоятельства, которые смягчают вину застройщика, оправдывая невыполненные в срок обязательства.
Приведенная законная защита не имеется у участников ЖСК. Эта схема продаж предлагает дешевую стоимость за метр квадратный, что является важным аргументом. Специалисты рассказывают, что эта форма продажи законная, но имеет свои риски.
1. ЖСК часто не укладываются в смету, что требует дополнительных затрат. Приличные суммы практически всегда требуется доплачивать неоднократно.
2. Срок сдачи не устанавливается, следовательно, на денежную компенсацию не стоит рассчитывать. Указанная дата сдачи в паевом договоре, не дает право на выплату неустойки, так как между членами ЖСК устанавливаются кооперативные взаимоотношения, а конфликты решаются по Уставу ЖСК. Некоторые юристы больших девелоперских компаний отмечают, что некоторые покупатели долгостроев выясняют отношения с подрядчиками в судебном порядке.
3. Устав Кооператива предусматривает возможный возврат паевого взноса, но не единовременной выплатой, а по частям долгосрочно. Судебная практика показывает – пайщики не получают удовлетворения в требовании неустойки (когда объект не сдан во время), устранении дефектов, выплаты компенсации за причиненный моральный вред.
Следовательно, перед покупкой квартиры в ЖСК, необходимо тщательно изучить Устав, где обязательно должны быть прописаны – кто от кого и когда вправе требовать.
Рассматривая покупку квартиры в новостройках важно отметить – договор переуступке законен. В этом случае квартира приобретается у инвестора, а не у застройщика. Риск возможен в реальной стоимости квартиры, которая прописана в договоре. Заключая сделку с инвестором, клиент покупает помещение по более дорогой стоимости. Инвесторы, не желая платить налог с продажи, настаивают на договоре с низкой стоимостью помещения. Противники этого доплачивают инвестору сумму налога, получая договор с реальной стоимостью квартиры. Как правило, первый вариант устраивает обе стороны, поэтому сделку оформляют по более сниженной стоимости. Благополучно, когда дом сдается в установленный срок. Если сдача строительного объекта затягивается, клиент становится собственником долгостроя, то неустойка исчисляется из суммы, прописанной в договоре. Деньги, выплаченные сверху – тайна.
Мнение юристов строительной компании: переход обязанностей и прав одного участника к другому участнику долевого строительства, происходит при заключении договора уступок прав требований. В результате к собственнику переходят обязанности и права участника долевого строительства. Если застройщик нарушает сроки сдачи объекта в эксплуатацию (передачу объекта), то собственник вправе предъявлять требования в договорном или судебном порядке. Стоимость равна той, которая прописана в ДДУ за 1 квадратный метр. Выплаты застройщиком суммы по уступке не предусмотрены, потому что обязательства по сдаче объекта возникли только у застройщика.
Заявленная инфраструктура
Дома в чистом поле сегодня не актуальны. Людям требуется комфортное проживание. Следовательно, инфраструктурная составляющая является важным аспектом, когда принимается решение в выборе жилья.
Случается, что обещанная инфраструктура отсутствует, оставаясь плодом фантазии девелоперской. Адвокаты рекомендуют не обращать внимания на словесные обещания, а проверять документы. Существует закон, который обязывает обеспечивать дома с населением от 5 тысяч человек объектами повседневного или периодического обслуживания (детсады, школы, магазины, больницы, аптеки, отделения полиции и прочие). Застройщики при получении разрешения предоставляют проектную документацию, которую проверяют на соответствие планирования территории, то есть выполнение норматива по обеспеченности инфраструктурными объектами.
Когда застройщику необходимо самостоятельно производить строительство инфраструктуры, это должно быть отмечено в проекте. Конечно, застройщик должен иметь разрешение на строительство объектов повседневного или периодического обслуживания.
Приобретая квартиру в ДДУ, следует себя обезопасить. Для этого необходимо прописать в договоре обязательства застройщика по строительству объектов инфраструктуры вблизи жилого дома. Невыполненные обязательства по договору могут быть обжалованы в суде, что позволит расторгнуть договор, вернуть вложенные средства и проценты за пользование. Купить квартиру в строящемся доме без обмана – внимательно изучить все документы (можно получить консультацию независимого специалиста). Важно помнить – отсутствие прописанных слов девелопера не имеет юридического веса.
Другие новости
Стремясь продать собственное жилье, люди не всегда задумываются о тех нюансах, которые могут помешать будущей сделке.
На что в первую очередь необходимо обратить внимание при аренде жилья, какие документы необходимо проверить.